มิติหุ้น – นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล กรรมการบริษัท และรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เปิดเผยถึงรูปแบบการลงทุนในโครงการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะว่า การลงทุนในการพัฒนา TOD จะต้องเริ่มจากการวางแผนการพัฒนาให้เรียบร้อยก่อนว่า พื้นที่ที่เราจะพัฒนา เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพเหมาะกับอะไร และในรัศมี 600 เมตร จากสถานีขนส่งสาธารณะจะพัฒนาในภาพรวม หรือมีคอนเซปต์ไปในทิศทางไหน จะเป็นการพัฒนาเชิงอนุรักษ์ เชิงเทคโนโลยี หรือเชิงการท่องเที่ยว ก็ต้องศึกษาให้เสร็จเรียบร้อย และเตรียมความพร้อมประสานงานทุกฝ่าย รวมถึงทำผังเมืองว่าต้องมีอะไรบ้างที่จำเป็นในพื้นที่
โดยหลักๆ ก็จะกำหนดให้มีพื้นที่สีเขียว พื้นที่เศรษฐกิจ พื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่อาคารสำนักงาน หรือต้องเป็นพื้นที่แบบผสมผสาน การขยายพื้นที่โครงข่ายทางเดินเท้า พื้นที่ถนน การแก้กฎหมายหรือกฎระเบียบบางอย่างที่เป็นตัวล็อกไม่ให้เกิดการพัฒนา เช่น การปรับผังสีเมือง กฎหมายการสร้างอาคาร และประสานงานกับหน่วยงานต่างๆ
ในรายละเอียดเหล่านี้ส่วนไหนที่จำเป็นต้องใช้เงินงบประมาณของภาครัฐ ก็ต้องเสนอสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) อนุมัติถึงจะได้งบประมาณมาพัฒนา นี่คือการได้มาซึ่งแหล่งเงินทุนอันดับแรก เพราะภาครัฐจะต้องเป็นผู้นำในการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมด โดยเฉพาะในส่วนของระบบการคมนาคมขนส่ง ระบบไฟฟ้า น้ำประปา ถนน โครงข่ายทางเดินเท้า และเส้นทางจักรยาน ที่จำเป็นต่อการสร้างแรงจูงใจให้ประชาชนหันมาใช้ระบบขนส่งสาธารณะตามเป้าหมายของแนวทาง TOD
เมื่อทุกอย่างถูกกำหนดออกมาเป็นนโยบาย และมีหน่วยงานที่ทำหน้าที่เป็นผู้ประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการพัฒนา ถึงจะสามารถจูงใจภาคเอกชนให้เข้ามาร่วมลงทุนในการพัฒนา ซึ่งอาจจะเข้ามาพัฒนาในพื้นที่เศรษฐกิจ เช่น ศูนย์การค้า ร้านค้าที่จำเป็นในพื้นที่ หรือในส่วนของการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัย ว่าจะเป็นการร่วมลงทุนในรูปแบบใด
“แหล่งที่มาของเงินทุนอาจมาได้จากหลายแหล่ง ในกรณีที่งบประมาณแผ่นดินไม่พอก็อาจจะต้องระดมเงินทุนสำหรับการพัฒนาในรูปแบบของการออกพันธบัตรรัฐบาล การออกหุ้นกู้ หรือจะออกในรูปแบบ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Real Estate Investment Trust (REIT) แต่หลักๆ แล้ว ภาครัฐจะต้องเป็นผู้นำร่องในเรื่องการพัฒนาและลงทุน เพราะต้องเป็นผู้วางระบบโครงสร้างพื้นฐาน อย่างเช่นระบบขนส่งสาธารณะ ดังนั้นผู้นำในการลงทุน จึงควรจะเป็นภาครัฐถึงจะดีที่สุด เพราะสามารถบริหารเชิงนโยบาย ที่จะปรับให้เอื้อต่อการพัฒนาตามแนวทาง TOD ได้ง่ายกว่า” นางสาวไตรทิพย์ กล่าว
อย่างไรก็ตามการพัฒนาตามแนวทาง TOD ไม่ได้เป็นการพัฒนาเพียงแค่ครั้งเดียวจบ แต่จะแบ่งแผนการพัฒนาออกเป็นระยะต่างๆ หรือเรียกว่าแบ่งเฟสในการพัฒนา ว่ามีส่วนใดที่ต้องสร้างให้เสร็จเรียบร้อยก่อนในเฟสแรก ถึงจะนำไปสู่การระดมทุนพัฒนาในเฟสถัดๆ ไป ยกตัวอย่างการพัฒนา TOD ที่ประเทศญี่ปุ่น ก็มีการแบ่งเฟสในการพัฒนาเป็นระยะๆ เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของประชาชน การเติบโตของเมือง และสภาพเศรษฐกิจอย่างเหมาะสม
เริ่มจาก ในช่วงปี ค.ศ. 1980-1999 เป็นช่วงเริ่มต้นการปฏิรูป จากปัญหาการเติบโตของเมืองอย่างไร้ทิศทาง (Urban Sprawl) เป็นช่วงแรกที่ประเทศญี่ปุ่นมุ่งเน้นการปฏิรูประบบสาธารณูปโภค การจัดระเบียบผังเมืองใหม่ จึงมีการอนุมัติงบประมาณประเทศ เข้ามาอุดหนุนโครงการพัฒนาพื้นที่ในด้านต่างๆ ออกนโยบายปล่อยเงินกู้ปลอดดอกเบี้ยให้ภาคเอกชนกู้เงินมาลงทุน
หลังจากการพัฒนาเริ่มสำเร็จเป็นรูปร่างตามที่ต้องการ ถึงจะนำมาสู่การพัฒนาในเฟสต่อมา คือช่วงปี ค.ศ. 2000 ถึงปัจจุบัน ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มชะลอตัว และการเติบโตของประชากรลดลง การระดมเงินทุนจึงเป็นไปในรูปแบบให้ภาคเอกชนเข้ามาพัฒนาพื้นที่ต่างๆ โดยมุ่นเน้นการฟื้นฟู และยกระดับการบริการให้ดีขึ้น ตามนโยบายที่ทางภาครัฐได้กำหนดเอาไว้ โดยภาครัฐของญี่ปุ่นจะผันตัวจากการเป็นผู้นำการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งทำเสร็จเรียบร้อยแล้วในเฟสแรก มาเป็นการสนับสนุนภาคเอกชนเข้ามาลงทุน เช่น สนับสนุนเงินกู้ ช่วยเรื่องมาตรการทางภาษี ดอกเบี้ย มาตรการทางกฎหมาย หรือผลประโยชน์ในแง่ค่าธรรมเนียมต่างๆ เป็นต้น ซึ่งจะเห็นได้ว่าจุดเริ่มต้นทุกอย่างต้องมาจากภาครัฐเป็นผู้กำหนดนโยบาย และออกเงินในการพัฒนาในช่วงแรก จากนั้นถึงเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนา ขณะที่ภาคประชาชนก็จะเข้ามาลงทุนในรูปแบบการซื้อที่พักอาศัย การเช่าพื้นที่ และใช้บริการในพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะที่ได้รับการพัฒนาแล้ว ให้มีเงินทุนและผลกำไรหมุนเวียนในระบบต่อไป
ดังนั้นการพัฒนาตามแนวทาง TOD ในประเทศไทยก็เช่นกัน เราสามารถหาแหล่งเงินทุนจากที่ต่างๆ ได้มากมาย แต่สิ่งสำคัญก็คือเราต้องมีนโยบายในการพัฒนาที่ชัดเจน ภาครัฐจะต้องเป็นผู้ลงทุนก่อน แล้วภาคเอกชน และประชาชนถึงจะเดินตามไปสู่ความสำเร็จในการพัฒนาประเทศร่วมกัน
@mitihoonwealth
https://lin.ee/cXAf0Dp
